28 out TJ SP valida cobrança de ITBI sobre diferença entre valor integralizado e valor de mercado de imóveis
TJ‑SP valida cobrança de ITBI sobre diferença entre valor integralizado e valor de mercado de imóveis: avaliação de R$ 91 milhões gera imposto de R$ 2,7 milhões
Processo: 1001712‑06.2024.8.26.0539/50000
Órgão julgador: 15ª Câmara de Direito Público do TJ‑SP
Data da decisão: 24 de outubro de 2025
O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a cobrança de R$ 2.720.312,67 em ITBI sobre imóveis rurais usados para integralização de capital social.
A decisão rejeitou embargos de declaração apresentados pelo contribuinte, que buscava afastar a aplicação do Tema 796 do STF ao caso.
O planejamento envolveu cinco fazendas rurais, que foram declaradas para fins societários pelo valor histórico de aquisição — R$ 1.048.025,65. No entanto, a fiscalização municipal apurou que o valor de mercado atualizado dos imóveis era de R$ 91.726.019,00, segundo laudos emitidos por corretores credenciados.
A diferença de quase R$ 90 milhões serviu como base para a cobrança do imposto, com aplicação da alíquota de 3%.
📚 Contexto:
A imunidade de ITBI prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição alcança a integralização de capital com bens imóveis, desde que a empresa não tenha atividade preponderantemente imobiliária — o que, no caso, foi comprovado.
Contudo, na interpretação da fazenda, o STF firmou no Tema 796 que essa imunidade não se aplica ao valor dos bens que exceder o capital social efetivamente integralizado.
A defesa sustentava que os imóveis foram totalmente destinados à integralização, sem formação de reserva de capital, e que a base declarada estava respaldada no art. 23 da Lei 9.249/95.
Além disso, questionava a validade dos laudos de avaliação, por suposta falta de critérios técnicos e ausência de vistoria.
📌 Fique atento:
O TJ‑SP entendeu que o acórdão anterior já havia enfrentado todos esses pontos, e que não havia omissão a ser sanada. A decisão também reforça a presunção de legitimidade do procedimento administrativo de avaliação — cabendo ao contribuinte impugná-lo com provas concretas, o que não ocorreu nos autos.
🚨 Por que importa:
Mesmo fora do setor imobiliário, contribuintes que usam imóveis para integralização de capital precisam estar atentos ao valor de mercado atual, não apenas ao custo contábil.
Diferenças relevantes podem ser tributadas com base nessa interpretação do Tema 796, como neste caso — em que o imposto foi lançado exclusivamente sobre a diferença entre o valor declarado e o valor efetivamente atribuído aos bens.